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물권(物權)은 물건 기타의 객체를 직접 지배(支配)해서 이익을 얻는 배타적인 권리를 말한다.

물권은 내용 면에서는 재산권이며[1][2], 효력(작용) 면에서는 지배권이며, 의무자의 범위를 표준으로 본다면 절대권이다. 개인이 물건 특히 생산수단을 사유화할 수 있다는 것은 자본주의의 기본 이념이다. 따라서 자본주의 국가는 예외없이 물권을 법적으로 보장한다.[3]

채권과 비교해서 물권은 만인에게 주장할 수 있는 권리이며 따라서 원칙적으로 등기해야 하는 권리이다.[4][5] 반면 채권은 특정인, 즉 돈을 빌려준 사람에게만 행사할 수 있는 권리이다. 좀 더 쉽게 설명하면 임차권은 채권으로 간주한다. 즉 임차권자는 채권의 반환을 계약 시 집주인에게만 주장할 수 있다. 반면 전세권은 계약 시 집주인만이 아니라 승계취득한 소유자 및 모든 채권자에게도 대항할 수 있는 물권이다.

물권의 종류에 따라 사용/수익/처분이 모두 가능하거나 사용/수익만 가능한 물권, 처분만이 가능한 물권 등이 있다.[6] 또한 점유는 물권에 속하지만 조금 분류가 다르며 위의 사용/수익/처분 권능으로 분류하지 않는다.[7] 

물건에 대해 행사하는 물권은 사람에 대해 행사하는 채권에 비해서, '지배'한다는 말처럼 절대적이고 배타적인 권리이며, 양도성도 강하다. '배타적'이고 '양도성이 강한' 권리이기 때문에 공시[8]의 의무가 생긴다. 단, 채권양도와 채무인수 등의 방법으로 채권과 채무도 이전이 가능하다.[9]

부동산과 준부동산은 등기, 동산은 점유, 동산 소유권의 이전은 인도(引渡)로 공시를 하면 소유권을 인정받는다.[10] '절대적' 권리이기 때문에 대항력이라는 개념도 도출된다. 또한 배타적 성격 때문에 물권의 종류와 성격은 법률로 규정해야 한다는 물권 법정주의까지 도출된다. 즉 배타적이고 절대적인 권리라서 누구에게도 주장할 수 있으므로 물권의 내용이 무엇이고 누구의 것인지 알 수 있어야 하므로 종류와 내용은 법률로 정하고 공시제도가 요구되는 것이다. [11]

물건의 객체는 원칙적으로 '특정·독립의 물건'이다. 물권의 객체는 원칙적으로 물건이어야 한다.[12] 물권의 객체는 특정'되어 있어야 한다. 물권은 물건에 대한 배타적인 지배를 내용으로 하기 때문에 불특정물 위에는 물권이 성립할 수 없다. 그리고 같은 이유로 물권의 객체는 현존하여야 한다.[13] 물권의 객체는 독립한 물건이어야 한다. 따라서 하나의 물건의 일부나 구성부분은 하나의 물권의 객체로 되지 못한다.[14] 즉 물권의 객체는 현존·특정·독립(하나라도 빠지면 안 된다.)된 물건이다. 법적으로 물건의 개념은 민법 제99조에 따라 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'을 가리킨다. 따라서 물건의 일부나 집합을 물건으로 봐서는 안 되지만, 예외사항으로 집합건물의 구분소유[15], 토지의 일부에 대한 지상권·지역권, 공장재단·광업재단에 대한 소유권·저당권 등이 있다.

물건이 아닌 권리를 목적으로 하는 물권도 존재하는데(담보물권, 용익물권), 지상권·전세권 등은 해당 부동산을 사용 수익하는 것이며 용익물권이 된다. 처분권을 목적으로 하는 담보물권으로는 저당권, 권리질권등이 있다. 이쪽은 조금 특수한 경우.

또한 정책적인 이유로, 특정한 부동산이나 시설물을 관리하여 사용·수익할 권리를 개별법령에서 물권으로 간주하는 경우도 많다. 예컨대 광업권·조광권, 댐사용권, 마리나항만 시설관리권, 어업권, 어항시설관리운영권, 유료도로관리권, 철도시설관리권, 농업기반시설 관리권, 수도시설관리권, 공항시설관리법, 항만시설관리권 등.[16] 

물권의 효력이란 물권의 내용을 실현하게 하기 위하여 물권에 대하여 법이 인정하는 할 수 있다.

배타적 지배권인 물권에는 여러 가지의 효력이 인정되는데, 그것들은 크게 대내적 효력과 대외적 효력으로 나누어진다.

교과서에서는 우선적 효력과 물권적 청구권을 물권의 일반적인 효력으로 기술하고 있다.

우선적 효력은 어떤 권리가 다른 권리에 우선하는 효력을 말한다. 물권의 우선적 효력에는 다른 물권에 대한 우선적 효력과 채권에 대한 우선적 효력이 있다.[17]

물권은 배타적인 지배권이다. 따라서 동일한 물건 위에 같은 내용의 물권이 동시에 둘 이상 성립할 수는 없다.[18] 그러나 내용이 다른 물권은 병존할 수 있다.[19] 이들 가운데 동일한 토지 위에 소유권과 제한물권이 병존하는 때에는, 본래 제한물권이 소유권에 대하여 일시적으로 제한하면서 성립하는 것이기 때문에, 제한물권이 존재하는 동안 당연히 소유권이 제한을 받게 된다. 그러나 물권들이 동일한 물건 위에 병존하는 그 밖의 경우에는[20] 그들 사이에서는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 후에 성립한 물권에 우선하게 된다.[21] 다만, 점유권은 현재의 사실상의 지배관계에 기한 권리이기 때문에 우선적 효력이 인정될 여지가 없다. 때에 따라서는 법률이 특수한 권리를 보호하기 위하여 특별히 순위를 정하고 있는 경우가 있는데, 그때에는 시간적 순서에 의하지 않고 법률에 의하여 순위가 정해진다.[22]

어떤 물건에 대하여 물권· 채권이 병존하는 경우에는 물권이 우선한다. 즉, 채권과 물권이 충돌하면 채권이 무조건 후순위로 밀린다. 예를 들어 A가 그의 토지를 B에게 매도하거나 임대차한 뒤 그 토지를 C에게 매도하여 소유권을 이전해 준 경우에는, B는 동일한 토지에 관하여 소유권이전청구권 또는 임차권이라는 채권을 가지고 C는 소유권이라는 물권을 가지게 되는데, 이때 C의 소유권이 B의 채권에 우선하게 된다. 그 결과 B는 C에게 채권을 주장하지 못하고 A에 대하여 채무불이행책임(손해배상책임)만 물을 수 있을 뿐이다.

또 다른 예시로는 매도인 A가 매수인 B와 토지 X에 대해 1억 원을 대가로 부동산매매계약을 체결하고, B가 A에 대해 대금을 지불하고 소유권이전채권을 지녔으나 아직 등기가 완료되지 아니하여 실질적인 소유권을 가지고 있지 않을 때를 생각해 볼 수 있다. 이때 A의 채권자들이 채권을 만족하기 위해 A의 책임재산 X를 경매에 붙일 수 있다. 이때 B는 경매 목적물 X의 이전을 청구할 수 있는 채권을 지니고 있으나 소유권을 가지고 있지 아니하기 때문에 경매의 중지를 요청할 수 없다.[23] 그러나 소유권이 B로 넘어간다면 상황은 달라진다. 이때 X는 B의 책임재산이기 때문에 A의 채권자들은 힘을 쓸 수 없다. 이처럼 물권이 채권에 우선하는 이유는 물권은 물건에 대한 직접적인 지배권인 데 비하여, 채권은 채무자의 행위를 통하여 간접적으로 물건 위에 지배를 미치는 권리에 지나지 않기 때문이다.[24] 이 효력은 채무자가 파산하거나 강제집행당하는 때에 크게 작용한다. 즉 그러한 때에 물권자는 채무자의 일반채권자에 우선하게 된다.[25]

물권이 채권에 우선하는 효력에도 예외가 있다.

물권적 청구권은 물권의 내용의 실현이 어떤 사정으로 말미암아 방해당하고 있거나 방해당할 염려가 있는 경우에 물권자가 방해자에 대하여 그 방해의 제거 또는 예방에 필요한 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다.

물권적 청구권이 인정되는 근거에 관하여 학설은 나뉘어 있는데, 다수설은 물권이 목적물에 대한 직접의 지배권이어서 물권의 내용의 완전한 실현이 방해되고 있는 경우에 방해의 제거를 청구할 수 없다면 물권은 유명무실하게 되기 때문이라고 한다. 민법은 물권적 청구권을 소유권과 점유권에 관하여 규정을 하고, 소유권에 관한 규정을 다른 물권에 준용하고 있다. 질권에는 준용하는 규정이 두어져 있지 않으나, 통설은 질권에도 일반적인 물권적 청구권을 인정하고 있다.[30]

물권적 청구권은 그 기초가 되는 물권이 무것인가에 따라, 점유권에 기한 물권적 청구권과 본권에 기한 물권적 청구권으로 나누어진다. 본권에 기한 물권적 청구권은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 등 각물권별로 다시 세분된다.

물권적 청구권은 그 전제가 되는 침해의 모습에 따라 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권으로 나누어진다.[31] 한편 명문의 규정은 없지만 일종의 물권적 청구권으로 수거허용청구권을 인정할 것인지가 문제된다.

물권적 청구권의 성질에 관하여 우리의 학설은 물권의 효력으로서 발생하는 청구권이라고 한다.[32] 물권적 청구권은 물권에 의존하는 권리이어서 언제나 물권과 운명을 같이하며, 물권의 이전·소멸이 있으면 그에 따라 물권적 청구권도 이전·소멸한다.[33] 물권이 채권에 우선하기 때문에 물권적 청구권은 채권적 청구권에 우선한다.[34]

물권적 청구권이 물권으로부터 독립하여 소멸시효에 걸리는지가 문제된다.

판례는 제한물권에 기한 물권적 청구권에 대하여는 판단한 것이 없으나, 소유권에 기한 물권적 청구권에 관하여 소멸시효의 대상이 아니라고 한다.

물권적 청구권의 발생요건은 각각의 물권적 청구권에 따라 다르나, 공통적인 것으로 다음 두 가지를 들 수 있다.

물권적 청구권자는 현재 침해를 당하고 있거나 또는 침해당할 염려가 있는 물권자이다.[36] 청구권 행사의 상대방은 '현재' 물권을 침해하고 있거나 또는 침해당할 염려가 있는 상태를 발생시키고 있는 자이다.[37] 물권적 청구권을 행사하는 경우에 누가 그 비용을 부담하여야 하는지가 문제된다.[38]

판례는 비용부담에 관하여는 태도를 명백히 밝힌 바가 없다. 그러나 물권적 청구권이 행위청구권임은 분명히 하고 있다.

하나의 물건 위에는 내용상 병존할 수 없는 물권은 하나만 성립할 수 있다는 원칙을 일물일권주의라고 한다. 이는 바꾸어 말하면 하나의 물권의 객체는 하나의 독립한 물건이어야 한다는 것이 된다. 일물일권주의는 물권의 배타적 지배를 가능하게 하는 전제이다.

물권행위는 물권의 변동을 목적으로 하는 의사표시를 요소로 하여 성립하는 법률행위이다. 물권행위는 채권행위와 달리 직접 물권을 변동시키고 이행의 문제를 남기지 않는다. 물권행위는 법률행위에 의한 부동산 물권변동·동산 물권변동의 공통요건이다.

물권변동을 일으키는 법률요건에는 여러 가지가 있으나, 그 가운데 법률행위가 가장 중요하다. 사적 자치를 기본원리로 하는 민법상 당사자가 원하는 대로 물권변동이 일어나는 경우는 법률행위밖에 없기 때문이다. 그런데 물권변동을 일으키는 법률행위가 물권행위이다.

법률행위가 단독행위, 계약, 합동행위로 나누어지므로, 물권행위에도 물권적 단독행위, 물권계약, 물권적 합동행위가 있게 된다. 예를 들어 물권의 포기는 물권적 단독행위에 해당한다. 물권적 단독행위도 상대방이 있는 것[40]과 상대방이 없는 것[41]이 있다. 공유자의 소유권포기는 물권적 합동행위에 해당한다. 그런데 물권행위의 대부분을 차지하는 것은 물권계약이다. 물권계약은 좁은 의미의 계약인 채권계약과 구별하기 위하여 소유권이전의 합의나 저당권 설정의 합의처럼 합의[42]라고 하는 때가 많다.

민법의 전문가조차 물권행위의 개념이나 그것의 독자성·무인성에 관하여 부정확하게 알고 있는 경우를 종종 목격한다. 이것들에 대한 이해가 부족하면 물권변동 그 자체에서뿐만 아니라 물권의 이전·설정과 관련된 모든 부분에서 잘못된 설명을 하게 된다. 물권행위의 개념의 독자성·무인성에 대하여 어떻게 이해하고 어떤 입장을 견지하느냐에 따라서 계약해제의 효과 등 여러 법률문제의 이론적 설명이 달라지게 됨을 유의해야 한다.[43] 실무적으로 큰 결과상의 차이를 가져오지 않는다고 하여 간과해서는 안 되는 것이다.[44]