법원경매
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작성자 천안장애인성폭력상담소 조회 664회 작성일 23-05-04 17:51본문
1. 개요[편집]
2. 법원경매의 종류[편집]
- 담보권 실행을 위한 경매 : 민법에 규정된 담보권을 실행하기 위한 경매이다. 주로 법원에서는 임의경매라고 부른다. 경매의 원인채권은 경매신청을 위해 설정된 담보권이다. 근거 법률은 민사집행법 264조~275조이다.
- 형식적경매 : 임의경매 및 강제경매가 아닌 경매로, 기타 법률등에 규정된 경매이다. 공유물 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매, 유치권 실행을 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키는 경매, 자조매각, 단주경매 등이 있으며, 경매 진행에 관하여서는 민사집행법 275조에 의하여 임의경매의 진행방식을 준용하고 있으나, 실질적경매(임의경매 및 강제경매)와는 다소 차이가 존재한다. 앞서 말한 채권자의 채권보전을 위한 경매가 아닌 경매에 해당한다.
3. 법원경매의 절차[편집]
통상적으로 경매가 접수되면 수일내로 경매개시결정이 나고, 채권자와 채무자에게 부동산 경매개시결정의 결정문이 송달된다. 또한 개시결정 2일후 경매부동산의 이해관계인에게 경매사실의 통지 및 배당요구종기일[2]의 최고와 공유자에 대한 우선매수권의 통지, 집행관과 감정인에게 부동산에 대한 조사 및 감정을 명령이 내려지게 된다.
이후 채무자에게 개시결정의 결정문이 송달되고, 현황조사 및 감정평가가 완료된 이후, 배당요구 종기가 들어가면 통상적으로 4주이내에 매각이 개시된다. 이때 매각의 최저매각가격은 감정평가를 기준으로 산정하며, 통상적으로 부동산 한필지를 하나의 물건으로 설정하여 매각하는 것이 원칙이나, 일괄하여 매각하는 것이 현저히 부동산의 가치에 부합할 경우에는 이를 일괄하여 매각할 수 있다.
만약 경매에서 신청채권자가 받아갈 금액이 존재하지 않을 경우에는 경매를 진행할 수 없다(잉여주의의 원칙). 그런데 경매 진행 과정에서 이러한 상황이 발생하게 되면 법원에 따라서는 신청채권자에게 매수권고(매수통지서 발송)를 하기도 한다.
매각이 이루어 질 경우에는 법원에서 지정한 기일이내에 매각허가가 이루어지고, 매각허가가 확정[3]되면 법원에서는 수주(2~4주)간의 대금지급기한을 지정하게 되고, 대금지급기한이 경과하면 배당기일을 설정하여 배당으로 진행되게 된다,
매각이 이루어지지 않을 경우에는 다음기일에 현저하게 가격을 낮춘 후에[4] 새매각을 진행하며 절차는 초회차와 같다.
참고로 법원경매에 의한 이전의 경우 촉탁은 해당 법원 경매계에 신청해야한다.
배당은 법적으로 정해진 배당순서대로 이루어지며, 동순위는 안분하여 배당받는다. 그 순위는 다음과 같다.
이후 채무자에게 개시결정의 결정문이 송달되고, 현황조사 및 감정평가가 완료된 이후, 배당요구 종기가 들어가면 통상적으로 4주이내에 매각이 개시된다. 이때 매각의 최저매각가격은 감정평가를 기준으로 산정하며, 통상적으로 부동산 한필지를 하나의 물건으로 설정하여 매각하는 것이 원칙이나, 일괄하여 매각하는 것이 현저히 부동산의 가치에 부합할 경우에는 이를 일괄하여 매각할 수 있다.
만약 경매에서 신청채권자가 받아갈 금액이 존재하지 않을 경우에는 경매를 진행할 수 없다(잉여주의의 원칙). 그런데 경매 진행 과정에서 이러한 상황이 발생하게 되면 법원에 따라서는 신청채권자에게 매수권고(매수통지서 발송)를 하기도 한다.
매각이 이루어 질 경우에는 법원에서 지정한 기일이내에 매각허가가 이루어지고, 매각허가가 확정[3]되면 법원에서는 수주(2~4주)간의 대금지급기한을 지정하게 되고, 대금지급기한이 경과하면 배당기일을 설정하여 배당으로 진행되게 된다,
매각이 이루어지지 않을 경우에는 다음기일에 현저하게 가격을 낮춘 후에[4] 새매각을 진행하며 절차는 초회차와 같다.
참고로 법원경매에 의한 이전의 경우 촉탁은 해당 법원 경매계에 신청해야한다.
배당은 법적으로 정해진 배당순서대로 이루어지며, 동순위는 안분하여 배당받는다. 그 순위는 다음과 같다.
4. 말소주의 및 인수주의[편집]
경매에서 부동산에 대한 권리의 경우 다음과 같이 처리한다.
- 당연히 말소되는 권리보다 뒤에 있는 권리는 말소된다. 즉 최선순위의 압류, 가압류, 저당권, 경매개시결정등기 보다 늦은 권리들은 유치권을 제외하고는 무조건 말소된다.[9]
- 지상권 중 도시철도법 등에 의하여 설정된 지상권(구분지상권 포함)은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않는다.
5. 기타[편집]
- 채무자측의 양도세 : 일반적으로 돈이 없는 채무자가 채무를 변제 못하여 가지고 있는 부동산이 법원 경매로 넘어가는 것이 대부분의 케이스이다. 그러나 채무자는 경매로 강제 매각되어도 양도소득세[12]는 내야 한다. 설령 매각대금이 전부 선순위 근저당권자나 압류권자에게 전부 배당되어 채무자에게 돈이 한푼도 안 떨어져도 말이다. 이게 왜 그러나면 채무자가 그 부동산을 직접 팔고 그 매각대금으로 부채를 해결한 것과 마찬가지로 보기 때문에 유상양도로 보아 양도세 납부의무를 부과 하는 것이다. 실제 돈이 한푼도 떨어지지 않은 채무자들에게 양도세까지 내라는 것은 상당히 부조리하기 때문, 국회의원들이 세법 개정을 거론 할 법한데 앞서의 경우와 형평성 문제가 있기 때문에 개정은 쉽지 않을 것이다. 돈이 없어 경매로 자산이 강제로 넘어가는 사람들에게도 나라에서 정말 악착같이 뜯어간다. 결국 채무자측에서 최선의 방법은 경매로 매각되기 전에 가능한 정상적 시세에 가까운 제 값으로 파는 것이다. 단, 이미 빨간 딱지(압류물표목)가 붙은 물건을 멋대로 팔면 교도소에 간다.
- 이 바닥에서 쓰이는 배당금이라는 용어는 주식의 배당금과는 전혀 관련이 없다. 경매절차가 경료(완료)되면 경매채권자 및 이해관계인(배당요구채권자)들은 배당금이라는 이름으로 경락대금을 분배받지만, 이것이 배당소득세 과세의 대상이 아닌 것만 봐도 그저 이름만 빌린 것이라는 사실을 알 수 있다.
- 압구정동, 청담동, 대치동, 목동신시가지아파트 등 토지거래허가제 대상 부동산이라도 금융기관이 경매에 부친 것을 낙찰받은 경우에는 무조건 허가예외로 실거주 필요가 없다. 경매는 거래가 아니기 때문[13]에 허가 자체가 말이 안 된다. 그러한 장점이 있어 허가제 대상 아파트의 경우 2020년대 들어 경매낙찰가로 신고가를 경신하는 사례가 늘었다. 다만 구청 전산에 등록되지 않는 합법적 암거래(?)라서 구청확인은 불가능하다. 보통 법원경매는 낮은 가격에 낙찰받는 것이 정석인데 서울 25개구 모두 부동산 광풍으로 인해 매물기근에 시달리고 있어 어쨌든 잡아야 임자가 되기 때문에 응찰자는 최대한 많이 가격을 써내고 있다. 한보미도맨션의 경우도 경매로 36억대 신기록을 썼는데, 2위 입찰자와의 가격 차이가 단돈(?) 1천만 원도 하지 않았을 정도로 대단히 치열한 시장이다. 현금 융통만 된다면 이렇게 낙찰받은 경우 전술했듯 명도 후 바로 전세 세입자를 구해도 된다. 일반 매수로는 꿈도 못 꾸지만 경매의 예외조항 덕분에 가능하다.
- 경매에 참가할 경우 보증금[14] 이 외에도 반드시 자신의 신분증과 도장을 가져가야 한다.[15] 제출서류에 도장을 매우 많이 찍어야 하기 때문.[16] 법원 경매계 직원들이 친절하게 조언해주지 않기 때문에, 서류 오기재 뿐만 아니라 도장을 잘못 찍어서 경매입찰이 무효가 되는 경우도 많이 있다. 경매초보들이 긴장해서 실수하는건 흔하며, 경매를 많이 해본 업자들도 어쩌다가 한번씩 실수를 해서 낙찰 기회를 날리기도 한다. 초보들과 달리 오히려 너무 긴장을 안 해서 집중력이 떨어져서 실수하는 경우. 경매입찰이라는게 사실 전체적으로 따지고보면 복잡한 과정이 아니고 단순한 편인데, 실수 하나로 무효가 되는게 법이므로 실수는 하지 말아야 한다.
- 대항력 있는 임차인을 끌어안고 인수하는 경우, 경락가액과 임차보증금의 합이 취득세의 과세표준이 된다. 경락가액 2억 원, 임차보증금 5천만 원이면 취득세 과표는 2.5억 원이다. 이 경우 2억 원에 대한 취득세가 아니라 2.5억 원에 대한 취득세를 내야 한다. 잘못 신고했다고 부가금을 무는 사례가 왕왕 있으니 주의 할 것.
